De verwachting is dat de huizenprijzen dit jaar met 4,2 procent en komend jaar met 1,5 procent dalen. Bestaande koophuizen worden daarmee snel betaalbaarder en omdat de markt nog altijd krap is, trekt het aantal transacties na dit jaar weer aan. Is de gekte op de woningmarkt voorbij?
2022: het jaar van uitersten op de woningmarkt
De ontwikkeling van huizenprijzen werd vorig jaar gekenmerkt door uitersten. Het jaar begon met de hoogste huizenprijsstijging – van 21,1 procent – sinds de start van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen in 1995. Maar gedurende het jaar viel de huizenprijsgroei in snel tempo terug. Vanaf augustus is sprake van dalende huizenprijzen. Bestaande koophuizen waren in december 4,5 procent goedkoper dan op het hoogtepunt in juli 2022. In vergelijking met een jaar eerder zijn koophuizen wel nog altijd iets duurder. In januari 2023 stegen huizenprijzen weer wat, maar dit markeert geenszins het einde van de periode van huizenprijsdalingen. Een deel van het verschil in prijsontwikkeling is het gevolg van seizoenseffecten, en bovendien is de maand-op-maandontwikkeling van huizenprijzen vrij grillig.
Daling in huizenprijzen zet door
De Rabobank verwacht dat bestaande koophuizen dit jaar nog flink in prijs dalen en in het vierde kwartaal van dit jaar 7,6 procent goedkoper zijn dan tijdens de piek van juli 2022. Op jaarbasis dalen huizenprijzen in 2023 naar verwachting met 4,2 procent, waar de bank vorig jaar nog uitging van 3,0 procent. Huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2022 flink gedaald en de markt heeft op dit moment een duidelijk neerwaarts momentum. De verwachting is dat deze sterkere trend omlaag in de eerste helft van dit jaar voortzet. Ook denkt de bank dat de kapitaalmarktrentes langer hoog blijven dan eerder voorzien.
Sterke daling in en rond Amsterdam
Zoomen we iets verder in, dan valt op dat vooral in regio’s in de noordvleugel van de Randstad (Utrecht, Amsterdam en regio’s rondom Amsterdam) prijzen relatief sterk daalden in het laatste kwartaal van 2022. Toen de huizenprijzen stegen, liepen deze regio’s voorop, en nu dalen huizenprijzen er juist als eerste. In Amsterdam daalden de prijzen met maar liefst 4,8 procent. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar waren bestaande koophuizen er nog wel 2,0 procent duurder.
Woningmarkt trekt komend jaar aan, maar doorstroming stokt
De Rabobank voorziet dat de woningmarkt volgend jaar weer aantrekt, maar de doorstroming op de woningmarkt stokt doordat er minder nieuwbouwwoningen worden verkocht, met minder verhuizingen naar nieuwbouw als gevolg. Daardoor wordt de markt voor bestaande koopwoningen krapper. Hoewel het aantal transacties ondanks die ontwikkeling naar verwachting weer wat oploopt, zou die stijging groter zijn als de nieuwbouwproductie op peil was gebleven.
